Est-ce que les prix des maisons vont s’effondrer au Canada?

MINARCHISTE:

Selon plusieurs observateurs, le marché immobilier résidentiel canadien serait nettement surévalué et une correction majeure serait imminente, comme celle qu’ont connue les États-Unis en 2008. Le tableau ci-bas provient du magazine The Economist et montre que les prix des maisons canadiennes seraient surévaluées de 73% par rapport aux loyers et de 32% par rapport aux revenus.

Econ_global property prices April 2013

Ce graphique montre la surévaluation par rapport aux loyers et aux revenus par pays :

Econ_houseprices

La politique monétaire canadienne s’est grandement assouplie suite à la récession de 2001, et c’est en 2002 que le boum immobilier a véritablement commencé. Le marché s’est apprécié d’environ 8% par année entre 2002 et 2005, pour ensuite s’accélérer davantage en 2006-2007. Puis, durant la récession, les prix ont corrigé sévèrement.

Suite à cette dernière récession, la politique monétaire s’est assouplie de nouveau et la Banque du Canada a mis en place un stimulus monétaire massif. Le gouvernement a aussi mis en place un plan de relance économique, incluant un renflouement significatif de la SCHL et de son programme d’assurance hypothécaire. Nous avions donc à la fois de la création de monnaie ET un vecteur interventionniste pour la canaliser vers le marché immobilier. Nous allions donc assister à une augmentation de l’endettement hypothécaire.

Ce graphique montre le taux directeur de la banque centrale canadienne, les hausses de taux de 2006 visaient à contrer des pressions inflationnistes. Elles ont eu un effet de douche froide sur l’économie.

BoC_lending rate

Ce graphique compare le taux de croissance annuelle de l’indice S&P/Case-Shiller et de son homologue canadien, le Teranet/Banque Nationale, des indicateurs des prix des maisons :

NBF_housing_teranet vs case shiller april 2013

J’ai construit ce graphique montrant une moyenne mobile 12-mois de l’indice Teranet pour mieux montrer la tendance de fonds. On dénote la légère baisse en 2008, puis l’indice a repris sa tendance initiale pour ensuite commencer à s’aplanir en 2012 :

Teranet_apr13_12MA

Ce graphique montre cependant que la Colombie-Britannique a subi une certaine correction, ce qui est normal puisque c’est le marché qui s’était le plus apprécié jusqu’à son sommet de 2012 :

NBF_housing_by dity from peak april 2013

Ce graphique montre le bilan de la Banque du Canada.

20130128_BOC1

La construction a pris de plus en plus de place dans l’économie canadienne depuis le début des années 2000s. Cependant, une bonne part de ces emplois concernant davantage la construction de routes, de ponts et d’édifices non-résidentiels. La part de l’emploi relié à la construction résidentielle a atteint environ 5% de l’emploi total.

RBC_housing_constr_empl

Il est vrai que les canadiens ont augmenté leur endettement depuis plus de 10 ans lorsqu’on mesure le phénomène par le ratio dette sur revenu disponible. La situation serait maintenant pire qu’elle ne l’était aux États-Unis au sommet de la bulle américaine. Cependant, si on ajuste le ratio pour les dépenses de santé (qui sont « gratuites » au Canada, il faut donc les ajouter au revenu disponible), on obtient un diagnostic complètement différent : l’endettement des Canadiens est en progression, mais demeure faible comparativement à celui des Américains.

NBF_USvsCa_leverage

L’autre manière de mesurer l’endettement est le ratio dette sur actifs. Comme les actifs des Canadiens se sont fortement appréciés vu l’augmentation des prix des résidences, ce ratio demeure conservateur comparativement à celui qui prévaut aux États-Unis.

SCO_Canhhousing

La troisième façon de mesurer l’endettement consiste à mesurer le ratio du service de la dette en pourcentage du revenu. Comme les taux d’intérêt ont fortement baissé, ce ratio est à un niveau plus bas et est encore nettement inférieur à ce que l’on observe aux États-Unis.

RBC_housing_debt_service

L’une des perceptions à propos du marché immobilier canadien est qu’il y a beaucoup trop de construction, comme ce fut le cas aux États-Unis en 2006-2007. En fait, au cours des dernières 10 ans, le nombre d’habitations construites a été plutôt en ligne avec la formation de nouveaux ménages (naissances et immigration). Sur ce graphique, la ligne bleue montre le nombre d’habitations construites et la ligne jaune montre le nombre de nouveaux ménages formés selon les recensements.

RBC_Household_formations_vs_housing_starts

Néanmoins, le nombre de maisons en construction a ralentit en 2012, à un rythme annuel d’un peu plus de 150,000. Il ne faut pas oublier qu’un certain nombre de nouvelles maisons est nécessaire ne serait-ce que pour pallier à celles qui sont détruites par les incendies et les catastrophes naturelles, ou qui deviennent tout simplement obsolètes.

RBC_housing_starts

Les permis de construction indiquent cependant un certain ralentissement à venir en 2013.

Can_Build_Permits

Les ventes de maisons existantes ont ralentit en 2012, mais demeurent à un niveau près de la moyenne des 10 dernières années.

natl_chart_of_interest01_hi-res_en_1

Sur ce graphique, la ligne rouge montre le ratio de maisons vendues sur le nombre de maisons en ventes alors que les barres bleues montrent le ratio maisons en ventes sur ventes mensuelles (inventaire). On constate que le marché immobilier canadien est balancé et stable, c’est-à-dire que le nombre d’acheteur et de vendeur est plutôt proportionnel.

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Peu de gens connaissent vraiment les différences entre le marché hypothécaire canadien et son homologue américain. Au Canada, les créanciers hypothécaires ont un recours sur vos biens personnels en cas de défaut. Autrement dit, si la vente de votre maison ne couvre pas entièrement votre dette, vous devrez vendre d’autres biens, faire l’objet d’une saisie de salaire ou faire faillite. Aux États-Unis, vous n’auriez qu’à remettre les clés à la banque c’est tout.

L’Alberta était jadis la seule province où les choses étaient différentes. Lors de la dernière crise immobilière résidentielle canadienne au début des années 1980s, cette province a enregistré des taux de délinquance nettement plus élevés que le reste du Canada (voir le graphique ci-bas). On comprend donc que cette différence structurelle est très importante et réduit les pertes potentielles car les gens ont un incitatif à être plus prudents lors de l’emprunt.

SG_arrearsmortgages

Les autres différences structurelles du marché canadiens sont:

1) L’absence d’un véritable marché de pacotille « sub-prime ».

2) Les maturités hypothécaires sont plus courtes (5 ans).

3) L’absence de produits hypothécaires exotiques (intérêt seulement, etc).

4) Au-dessus de 80% d’endettement sur la valeur de la propriété, l’assurance hypothécaire est obligatoire. Les assureurs hypothécaires canadiens bénéficient d’une garantie gouvernementale explicite (SCHL, Genworth, Canada Guarantee).

5) Les banques canadiennes gardent une grande proportion des hypothèques qu’elles souscrivent sur leur bilan plutôt que de les titriser.

6) Au Canada, les intérêts hypothécaires ne sont pas déductibles du revenu imposable, ce qui incite moins à l’endettement.

7) Les banques canadiennes ont généralement des critères d’octroi de prêts plus sévères.

Pour ces raisons, le marché hypothécaire canadien est et sera plus stable que le marché américain. Les deux principaux éléments qui pourraient le faire dérailler et occasionner une correction majeure sont 1) une récession menant à une hausse du taux de chômage, et 2) une hausse des taux d’intérêt.

Il est peu probable que les taux d’intérêt augmentent significativement au Canada vu la faiblesse de l’inflation. Ce risque est donc plutôt limité. L’emploi est le catalyseur le plus probable d’une correction immobilière. Le ralentissement de la construction occasionne présentement un certain ralentissement de la croissance de l’emploi au Canada. La création d’emploi demeure tout de même positive, mais elle est anémique. Est-ce que le taux de chômage poursuivra sa descente post-récession? Est-ce que le ralentissement de la construction mettra suffisamment de gens au chômage pour occasionner une récession plus étendue? Ce sont là les questions clés quant au marché immobilier canadien.

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Pendant ce temps, les taux de délinquance hypothécaires continuent de diminuer suite à leur sommet atteint durant la récession. Il ne semble pas y avoir quoi que ce soit d’alarmant de ce côté pour le moment.

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Conclusion

En somme, il est vrai de prétendre que le marché immobilier canadien est fortement évalué. La banque centrale et la SCHL ont encouragé l’endettement et on fait gonfler les prix. Cependant, l’ampleur de cette surévaluation est un peu exagérée par certains et, pour le moment, il ne semble pas y avoir de catastrophe imminente. Le marché va probablement baisser de 5% à 10% dans l’ensemble sur quelques années, puis reprendre une trajectoire ascendante en ligne avec l’inflation. Je ne crois pas que nous ferons face à une situation similaire à celle qui a prévalu aux États-Unis en 2008. Il se pourrait d’ailleurs que les prix des maisons démontrent une certaine résistance à la baisse, comme c’est le cas pour les salaires. Les deux éléments à surveiller sont les taux d’intérêt et le taux de chômage.

Finalement, pour savoir pourquoi le boum immobilier semble avoir davantage affecté le marché des condos à Vancouver et Toronto, voir ceci.

Mes articles passés sur le sujet:

http://minarchiste.wordpress.com/2012/03/06/linterference-du-gouvernement-canadien-sur-le-marche-hypothecaire/

http://minarchiste.wordpress.com/2009/12/16/966/

2 pensées sur “Est-ce que les prix des maisons vont s’effondrer au Canada?

  • avatar
    21 février 2016 à 11 11 09 02092
    Permalink

    Félicitation M. Minarchiste pour cet article de qualité, largement documenté. Bravo.

    Je diffère cependant d’opinion avec vos prédictions. Dans votre étude vous négligez la variable « externalité » comme disent les économistes bourgeois.

    L’économie canadienne est totalement intégrée à l’économie impérialiste mondialisée. Ceci signifie que la monnaie, les taux d’intérêts, le commerce extérieur, la construction domiciliaire, l’emploi-chômage, les profits des banques canadiennes, l’endettement personnel, corporatif, gouvernemental, bref toute variable économique doit être examinée – analysée en fonction de la situation économique mondiale.

    EXEMPLE : Si le Canada vivait en vase clos – économiquement – vous auriez probablement raison dans vos prévisions. MAIS, si demain la FED américaine augmente son taux directeur qu’adviendra-t-il des capitaux au Canada ? Des actifs en bourse de Toronto ? Qu’un krash boursier emporte les bourses américaines – un crash dix fois plus grave que celui de 2008 – ce que je prévois – et qu’adviendra-t-il des bourse canadiennes. Ainsi le Canada qui exporte 80% de ses marchandises aux USA – où trouvera-t-il d’autres marchés – quand on voit que l’accord de libre échange avec la Corée du sud a plomber le déficit commercial canadien l’an dernier et les choses ne font qu’empirer. Demain ce seront les européens qui pénétreront le marché canadien accentuant le chômage au Canada etc. etc. etc. Ainsi l’affaissement de l’économie mondiale a eu des répercussions directes sur les investissements dans les sables bitumineux et dans les mines au Canada et au Québec…

    Pour ma part je pronostic que l’inflation (camouflée en ce moment) ira en s’accentuant. La valeur du dollar s’affaissera faisant augmenter les taux d’intérêts et l’endettement des ménages. Le chômage bondira encore davantage et la balance commerciale sera de plus en plus négative. Bref, une grande dépression nous guette – avec au bout de la caisse enregistreuse – une possible 3e guerre mondiale.

    Sorry d’être aussi pessimiste

    Robert Bibeau. Directeur. Les7duQuébec.com

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