9. Un toit bien à soi

Montréal est une ville de locataires. Ce n’est pas un déshonneur, mais c’est un inconvénient. L’immense majorité des Montréalais qui ne gagnent pas 40 000 $ par année sont locataires et 40% d’entre eux doivent dépenser plus de 30 % de leur revenu pour se loger. Pendant ce temps, malgré les hauts et les bas de la conjoncture, les loyers montent. Mais la valeur des maisons n’augmente pas toujours.

Depuis quelques années, la valeur des maisons n’augmente plus. En fait, en dollars constants, la valeur de la propriété domiciliaire, à Montréal, a perdu 19% depuis 1989. Beaucoup de propriétaires souhaiteraient sans doute placer leurs capitaux ailleurs, sur des marchés plus actifs, s’ils avaient la possibilité de vendre à un juste prix ; mais la demande n’est pas forte pour la vente des duplex, triplex, quadruplex qui constituent une part importante du parc de logements de Montréal.

Pourtant, il existe un marché pour l’achat en condominium des «hauts-de-duplex-dont-le propriétaire-habite-en-dessous» et autres logements locatifs: le marché que constituent ceux qui les habitent. Compte tenu de l’évolution de la valeur marchande des propriétés à Montréal, des taxes qu’ils paient et des alternatives de placement qui s’offrent à eux, il est certain que bien des propriétaires vendraient volontiers en co-propriété les logements qu’ils offrent en location.

Compte tenu des avantages fiscaux accordés au propriétaire occupant, de l’occasion de faire des économies et de réaliser un gain à long terme que représente l’investissement dans une propriété ainsi que du prestige et de la crédibilité qui s’attachent au statut de propriétaire, il est tout aussi certain que beaucoup de locataires désireraient se porter acquéreurs du logement qu’ils habitent.

Pour qu’ils puissent le faire, il faut que soient éliminées toutes les restrictions et obstacles réglementaires à la transformation des logements locatifs en condominiums et à leur achat par leur occupant actuel. Par surcroît, dans le cadre d’un programme ad hoc dont une étude rapide proposera le budget plafond, Montréal apportera sa caution, auprès d’une institution bancaire, à la hauteur de 5 000 $, pour tout prêt ayant rang de deuxième hypothèque consenti à des locataires achetant le logement qu’ils occupent depuis au moins trois(3) ans, aux deux seules conditions, d’abord qu’ils aient un emploi stable depuis aussi au moins trois (3) ans et, deuxièmement, que les paiements mensuels qu’ils devront faire par la suite sur le logement acheté n’excèdent pas 35% de leur revenu.

Ce programme devrait permettre, au cours de la prochaine décennie, de transformer Montréal d’une ville de locataires en une ville dont la majorité des ménages seront propriétaires. Cette transformation constituera un élément favorable de stabilisation de la population et tendra, sans léser qui que ce soit, à une plus juste répartition de la richesse.

Donnant le bon exemple, Montréal favorisera la vente, sous condition suspensive, des logements sociaux actuels à ceux qui les habitent depuis trois (3) ans. Le prix de vente devra être fixé en fonction de la valeur marchande réelle des logements cédés et les conditions devront être compatibles avec les ressources des acheteurs, ne les obligeant jamais à des paiement supérieurs à 35 % de leur revenu. A ces conditions, c’est la durée des hypothèques qui devra être variable, cet aspect étant négocié avec les institutions financières.

Tous, à ces conditions, ne deviendront pas propriétaires. Pour les autres, Montréal, ne construira pas de nouveaux logements sociaux alors qu’un pourcentage désolant des logements de Montréal sont présentement inoccupés; Montréal apportera plutôt une aide au logement social sous la seule forme d’une assistance financière pour la location des logements existants. C’est une approche plus valorisante pour l’assisté – qui ainsi n’est pas «ghettoïsé» – et qui constitue une autre contribution utile à la relance du marché de la location.

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